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三人行”主题对话:城镇化背景下如何建特色小镇港京印刷图源图库

  由《每日经济新闻》独家主办的专业型论坛中国价值地产年会已成功举办7届,并分别走过广州、杭州、苏州、南京、成都、上海等热点城市。中国价值地产年会逐渐用自己的方式影响着主流观察地产这个行业的视角。

  9月27日,上海。第八届中国价值地产年会将聚焦“大城”。届时,《每日经济新闻》将联手中国指数研究院,独家发布《2018年中国城市价值》。自国家2016年提出发展特色小镇以来,在城镇化的背景之下,特色小镇正以令人始料不及的速度站上了风口,吸引了碧桂园、恒大、华夏幸福、华侨城、绿城等七成百强房企纷纷布局,特色小镇发展呈燎原之势。

  在第八届中国价值地产年会即将举行之际,作为《每日经济新闻》(以下简称NBD)地产版块的对话栏目镁刻三人行,本期特别推出主题对话:城镇化背景下怎样建设特色小镇。

  NBD:据住建部公布数据,特色小镇概念自诞生到现在,全国特色小镇一共有403个,仅去年8月至今,仅一年时间新增了近130个特色小镇,您认为特色小镇以这样速度增长是盲目扩张发展吗?

  易鹏:我认为目前特色小镇可能过于夸张,发展有点激进和扩大化了。特色是稀缺的,真正特色相对比较少。现在特色小镇在大面积推,实际上也是在摸索特色小镇建设的特点。目前全国已确名特色小镇有403个,我认为这明显有泛滥趋势。要知道现在全国能叫出名字的特色小镇有几个呢?这样就容易刮一阵跟随风,所以我认为特色小镇现在这种发展速度可能是一种盲目的扩张,各地是在跟风。在这情况下我们应该保持一定,才能特色小镇可持续地发展的模式。

  胡梅林:特色小镇目前谈不上盲目扩张发展。因为中国的小镇大概有几万个,但是被国家确名的目前是几百个。且行政认定跟真实的特色小镇是两码事,国家是计划到2020年做1000个特色小镇样板。目前,更多的人是生活在小镇,而不是生活在城市。

  薛峰:这种现象目前只是市场的一个阶段,慢慢会回归和正常。第一批特色小镇刚公布的时候,只能算是试点,因为比较谨慎,所以数量较少。到第二批包括现在第三批名单公布的时候,由于各地都会看好建设特色小镇的趋势,同时也可以得到政策的扶持,所以很多符合条件的都会申报,一下子给人的感觉特色小镇扩张得很快。

  我认为的接下来不会有太多特色小镇出现。第一是新的政策在收紧。国家对旅游类的特色小镇有了严格控制,更加鼓励有真正产业落地的特色小镇;另一方面,有了政策扶植之后,初期会有申报的热潮,但经过了一两轮申报之后,真正符合标准的特色小镇几乎全都囊括了,所以从市场的角度上来看,这种热潮不会一直持续。

  NBD:就目前已发布特色小镇名单来看,特色小镇区域性特征十分明显,您觉得目前建设比较成功的特色小镇有哪几个?您评判它成功的标准是什么?这些成功经验中您认为哪几个部分是可以复制的?

  易鹏:目前建设比较成功几个特色小镇像浙江乌镇、nbd每日经济新闻未来科技城等。分析已有的运营比较成功小镇,可以看下特色小镇建设应具备的几个条件:第一,经济发达地区。比如像浙江乌镇,未来科技城等;第二,文化底蕴深厚。比如在西安建特色小镇,陕西袁家村等;第三,应有足够的人流聚集。所以产业、文化底蕴、人流聚集等要素是建设特色小镇应具备的重要基础。某种程度上讲,特色小镇建设成功与否都与这几个决定性条件相关,也是其建设成功经验中的可复制部分。

  胡梅林:特色小镇既要保留过去的一些历史经验、文化遗存,同时要面向未来的人消费,所以这个产品怎么设计是个永远的、活动的课题。

  特色小镇应该说是百年大计,是中国最后一块最大的内生性增长内容。过去20年大家基本考虑的是投资,未来其实是考虑该如何生活的问题。而特色小镇是一个很好的载体,也有最丰富的业态和内容,还有大量的发展空间,尤其对拉动内需是性的。

  整个行业发展是很有前景的,100年都没问题,而且是快速增长的发展。截至2017年末中国人口城镇化率达58%,就简单香港好彩网计算,特色小镇还有42%的发展空间,所以说未来广阔的天地就是特色小镇。

  薛峰:区域性比较突出是特色小镇的特色所在。一个特色小镇如果有历史根基和产业的基础则会有比较好的发展。余杭艺尚小镇、华侨城安仁古镇、上海吴泾科技时尚小镇等都是很好的样本。

  之前的特色小镇,一旦授予就会长久保留这个资格,但现在将特色小镇的授予改为考核制,会从产业发展、美丽宜居、文化传承、服务便捷、体制机制等几个方面来进行评价和衡量,如果考核的不达标,就会取消特色小镇的称号。

  在我看来,特色小镇的复制比较难。之所以叫特色小镇,就一定是要有特色。特色小镇最初也正是因为在江浙做的比较好,才由一个试点,进而进行的推广。江浙地带一些地区原来叫一村一品,后来叫一镇一品,有些如打火机小镇、袜子小镇、帽子小镇等。所以围绕产业特色来做小镇,是有历史基础的,不是一年两年就能打造出来的。

  NBD:特色小镇建设参金明世家444234论坛与主体中涉及到了、资本和房企,您如何看待这三者之间关系?房企作为特色小镇建设的主体之一,建设特设小镇可能要承担的风险和带来的机遇?

  易鹏:特色小镇建设过程中、市场、企业都有参与。特色小镇建设过程中有必要做适当房地产开发。但不能以房地产开发为主,房企也不能打着特色小镇牌子来搞房地产开发的新模式,这样发展模式是不可持续的,也可能会毁掉一些特色小镇。

  特色小镇重点应该在“特”字上下工夫,比如特色文化、特色产业、特色空间、特色历史等一系列特色上,应以突出特色产业为主导,不能以房地产开发为主导。所以,在特色小镇建设过程中,房企只能做配角不能成为主角,是重要的参与者,但不能成为主导者。

  对于参与房企来言,做特色小镇首先要算清楚账,特色小镇发展需要是可持续的,建设也会有一定周期,房企参与要有一定耐心,特别是在吃杠杆情况下,更需持谨慎态度,不能以形式参与发展。同时,参与其中的监督作用必不可少,关键要站在产城融合角度,引导参与者打造特色小镇发展生态。

  胡梅林:、资本和企业三者谁都离不开谁。特色小镇需要有一个操盘手,这个操盘手一定是企业,因为企业是个主体;是引导为主,解决一些难做的历史遗留问题,以及提供更多的政策来支持小镇的可持续经营;而资本要解决好前期利润分配等问题,大概是这样的一个关系。

  房地产公司做特色小镇失败概率是90%,特色小镇就应该是文化旅游的企业来做,因为小镇最直接的就是文旅,而且对于城市的需求也是稳定的,成功率高。

  房地产经过20年的发展也到了瓶颈,而特色小镇应该说是百年大计,有大量的市场空间,整个行业是很有发展前景的,本港台报码聊天室118护民图库香港六合彩zengdaore 2017东方心经彩图不存在风险。

  但至于哪家房企能做成功特色小镇这个没有,只要现在在做,不倒下就会有未来。问题就是能不能在短期内找到适合的方向,整个特色小镇的大势是没问题的。

  薛峰:我认为、房企、资本三者真的是缺一不可。特色小镇其实对于来说是一个抓手来发展地区经济,特别是一些小城镇或者大城市周边的这种小镇,会有较好的经济带动作用。

  房地产企业的优势在于资金和招商能力。在我们在协助一些房企做特色小镇开发的过程中,明显感觉得到可能缺乏资金去把专业的人员、资源整合,而这是房地产企业具备的。

  那么另一方面,有土地、政策、税收返还的支持,这三者都是企业需要的。企业则能够借助资本的力量,作为一个杠杆来撬动特色小镇的发展。

  特色小镇对于房企来讲,机遇大于风险。首先第一点,机遇来自国家现在提供的政策,能帮助房企获取土地。例如国家级的特色小镇大概在三平方公里左右,可能会给一个平方公里建设用地。其中可以有一定的住宅配比。这些土地能够给房企带来快速的现金流。但对于团房企来说,最大的风险是做产业,因为一些房企没有相关经验,不懂得产业如何运作。

  其实房企做产业地产有资金优势和整合优势。企业可以靠资金来吸引资源和人才。产业地产中,房企利用资金优势吸引产业会达到良好的效果。举例来讲,房企投资一家很不错的独角兽企业,作为股东就了有话语权,可以将该公司或上下游产业链安排到产业园中,这是一种比较有效的招商引资方法。

  易鹏:我认为房企在参与特色小镇建设过程中需重点考虑其产业链延伸,房企持有资金且有运作能力,可以充分发挥这方面经验、优势。产业链延伸更多从住宅地产、商业地产更多向休闲地产、旅游地产、文化地产等。

  房企还可以结合建设地特征,进一步延伸到科技、制作、空间实验室、品牌实验室、历史博物馆等的打造,从而使得特色小镇能够重点突出“特”。

  胡梅林:房地产不需要“跳出”传统的“房地产化”思,而是需要“退守”,退到只做土地整理、开发就可以了。不要觉得自己是万能有规律的重复的图片的,要正确地看待自己的地位。未来房地产公司应该就是这条道,而不应该什么都干,其他的业务应该跟一些专业公司来合作。

  实际上特色小镇不像房地产,也不像主题乐园、景区等,其发展比较随意,本身是式的、生长的,会有一些主导力量去推动其发展。

  房地产企业做特色小镇要考虑周期问题。因为房地产是个长周期思维,房企卖了一个长周期的产品,购房者购房后可住可不住,部分就是投资,但这对于房企来说交易完成就赚钱了,住不住与其没关系。但是特色小镇离不开人,是短周期产品,像餐饮、酒店这些都是每天要消费的,又是长期持续经营的。

  薛峰:我认为这种思维模式不容易转变,一部分房企其实还是奔着住宅开发来做的。特色小镇能够令房企在合理的范围之内拿到更多的土地,然后以更低的成本来开发,这就是房企想要的。

  现在房企在进行新一轮的转型,单纯的住宅地产拿地已经很困难了,这也从一个方面解释了产业地产和特色小镇这两个概念会比较火的一个主要的原因。在这个过程中,相信会有一部分优秀房企进行转型的。

  现在有很多房企委托我们深入进行产业园区的研究,例如大健康产业、教育产业、养老产业。通过这些细分,来做未来全国模式的布局。但事实上没有必要避讳特色小镇中的房地产,毕竟房企需要很快的现金流回报,才能支持整个产业的发展。

  NBD:有观点认为特色小镇“特”字只是一方面,而对于房企而言,真正重要或者核心仍是房地产业,您如何看待这个观点?

  易鹏:如果房企在特色小镇建设过程中,仍想以房地产业务开发为求利润,应趁早断了这条,这条必定是条不归。特色小镇建设发展过程中,始终应是以房地产开发为辅,重点仍是特色小镇产业、生活、生态、生产相结合区的可持续、绿色、环保的链圈刘伯温免费资料大全打造。这样特色小镇最终才能实现产业兴旺、人居幸福局面。

  胡梅林:没有“特”就没有特色小镇,特色小镇肯定要有特色,就是唯一性。有句话是“人活得最好的是生活在别处”,特色小镇就是要营造一种“生活在别处”的,让大家切换一景,切换验,进行过程消费,在过程中能够体验到不同的文化、不同的消费形态,这样生活就会有意思、有趣。

  所以说,做特色小镇要是百年思维,是长周期经营、短周期收益,要考虑每天怎么赚钱。而不像房地产是赚钱思维,短周期开发、长周期收益,二者刚好是相反的。

  薛峰:理论上来说我认为特色小镇和房地产业二者不是悖论。刚才我们谈到了发展房地产和发展特色产业并不是一个矛盾体,不是只发展房地产不发展产业,或者只发展产业不发展房地产。

  如果一个开发商只是打着特色小镇的名义来做房地产开发,就会因为和政策相而被取消。房企应当既要能把产业做得很好,不要让产业一直成为累赘或出血的方面,也要利用好地产。这是循环的过程,地产要做好并反哺产业,这样企业才能,然后进行复制,这样才是一个良性循环的道。

  只做地产是死一条,只做产业是会2018年另版葡京侠赌诗做得很。只有真正地是把房地产和特色产业都打通了的企业,才是拥有未来的企业。

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